ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫

ঢাকা মহানগরের পরিকল্পিত নগর উন্নয়ন, নিরাপদ আবাসন নিশ্চিতকরণ এবং ক্রমবর্ধমান জনঘনত্বকে একটি সুশৃঙ্খল কাঠামোর আওতায় আনার লক্ষ্যে সরকার নতুন গেজেট প্রকাশ করেছে। গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকারের গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয় কর্তৃক ১১ ডিসেম্বর ২০২৫ তারিখে প্রজ্ঞাপিত এবং ১৪ ডিসেম্বর ২০২৫ তারিখে অতিরিক্ত সংখ্যায় প্রকাশিত এই গেজেটটি ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ নামে অভিহিত। এই নতুন আইনি ফ্রেমওয়ার্ক অর্থাৎ ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ পূর্ববর্তী ২০০৮ সালের বিধিমালাকে প্রতিস্থাপন করে অবিলম্বে কার্যকর করা হয়েছে। Building Construction Act, 1952 এর section 18 এ প্রদত্ত ক্ষমতাবলে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) এর আওতাভুক্ত সামগ্রিক মহাপরিকল্পনা (Master Plan) বা বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (DAP) এলাকার জন্য ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নিয়মাবলী বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

বিগত কয়েক দশকে ঢাকার নগরায়ণ যেভাবে অনিয়ন্ত্রিতভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তাতে অগ্নিনিরাপত্তা, পরিবেশগত বিপর্যয় এবং অপরিকল্পিত ভবন নির্মাণের কারণে সাধারণ নাগরিক জীবন চরম ঝুঁকিতে পড়েছে। এই সংকট নিরসনে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ একটি যুগান্তকারী পদক্ষেপ, যা বিল্ডিং কোড (BNBC 2020) এবং ড্যাপ (২০২২-২০০৫) এর সাথে সামঞ্জস্য রেখে প্রণয়ন করা হয়েছে। আধুনিক নগর পরিকল্পনায় ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর গুরুত্ব অপরিসীম, কারণ এটি কেবল একটি আইনি দলিল নয়, বরং ঢাকার টেকসই ভবিষ্যৎ নির্মাণের একটি অন্যতম হাতিয়ার। এই গাইডলাইনে আমরা ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর প্রতিটি অধ্যায়, গুরুত্বপূর্ণ গাণিতিক হিসাব এবং নকশা অনুমোদনের জটিল প্রক্রিয়াগুলো বিস্তারিতভাবে বিশ্লেষণ করব।

প্রথম অধ্যায়ের গুরুত্বপূর্ণ সংজ্ঞা ও প্রায়োগিক ক্ষেত্র

নতুন ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর সুষ্ঠু প্রয়োগের জন্য বেশ কিছু মৌলিক কারিগরি ও আইনি শব্দের সুনির্দিষ্ট সংজ্ঞা প্রদান করা হয়েছে। ভবন নির্মাণে ভুল বোঝাবুঝি দূর করতে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর এই সংজ্ঞাগুলো জানা অত্যন্ত জরুরি:

• অনুমোদিত নকশা: বাংলাদেশ ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড (BNBC 2020) এবং সংশ্লিষ্ট প্রচলিত বিধি-বিধান অনুযায়ী যথাযথ authority কর্তৃক অনুমোদিত নকশাই কেবল বৈধ। PDF
• আচ্ছাদিত স্থান (Covered Space): ইমারত দ্বারা ভূমিতলসহ উপরিভাগের আচ্ছাদিত ক্ষেত্র, যা প্রিন্থ স্তরের ঠিক পরবর্তী স্তর বা তলা। তবে বাগান, পারগোলা, তরুশালা, অনাচ্ছাদিত সুইমিংপুল, সেপটিক ট্যাংক, সোক পিট, সীমানা প্রাচীর, র‍্যাম্প, উন্মুক্ত সিঁড়ি এবং সানশেড ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী এর অন্তর্ভুক্ত হবে না। PDF+ 1
• ইমারতের উচ্চতা: রেফারেন্স ডেটাম (নিকটতম ফুটপাথ বা রাস্তার কেন্দ্রস্থলের উচ্চতা, যা বেশি) হতে ভবনের সর্বোচ্চ বিন্দু পর্যন্ত উলম্ব দূরত্ব। এর মধ্যে ছাদের সিঁড়িঘর, জলাধার বা মোবাইল টাওয়ারও অন্তর্ভুক্ত থাকবে। PDF+ 1
• এট্রিয়াম (Atrium): ইমারতের অভ্যন্তরে একাধিক তল বিশিষ্ট একটি বৃহৎ আয়তনের স্থান, যা সর্বনিম্ন ২ তলা বিশিষ্ট হবে। PDF
• মেজানাইন তলা (Mezzanine Floor): যেকোনো কক্ষের মেঝে ও ছাদের অন্তর্বর্তী আংশিক তলা, যা মূল মেঝের আয়তনের এক-তৃতীয়াংশের বেশি হতে পারবে না। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নিয়মানুযায়ী তলা গণনার ক্ষেত্রে এটি যুক্ত না হলেও FAR এর হিসাবের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত হবে। PDF+ 1
• প্লিন্থ (Plinth): প্লট সংলগ্ন রাস্তার সাপেক্ষে সর্বনিম্ন ০.৪৫ মিটার এবং অনধিক ১.৮৫ মিটার উচ্চতার মেঝে, যা ভবনের মূল তল হিসেবে বিবেচিত হয়। PDF
• পোডিয়াম (Podium): ইমারতের সম্মুখ সংলগ্ন রাস্তার উপরিতল হতে সর্বোচ্চ ১২ মিটার উচ্চতার মধ্যে সীমাবদ্ধ আংশিক বা সম্পূর্ণ নিম্নাংশ。 PDF

অনুমোদন পদ্ধতি: থ্রি-টায়ার ক্লিয়ারেন্স সিস্টেম

ভবন নির্মাণের অনুমোদন প্রক্রিয়াকে ডিজিটাল ও স্বচ্ছ করার লক্ষ্যে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ একটি তিন স্তরবিশিষ্ট অনুমোদন পদ্ধতি বা থ্রি-টায়ার ক্লিয়ারেন্স সিস্টেম প্রবর্তন করেছে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর অধীন এই প্রক্রিয়ার সকল পর্যায় ইলেকট্রনিক বা ডিজিটাল পদ্ধতিতে সম্পাদন করা বাধ্যতামূলক।

১. পরিকল্পনা অনুমোদন (Planning Permit)

যেকোনো ভূমিতে ইমারত নির্মাণের মূল আবেদন দাখিলের পূর্বে কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে পরিকল্পনা অনুমোদন গ্রহণ করতে হবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী এর জন্য আবেদনকারীকে মালিকানার দলিল, হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর, ডিজিটাল সার্ভে ম্যাপ এবং জমির স্থিরচিত্র দাখিল করতে হবে। সাধারণ ক্ষেত্রে এই আবেদন ৩০ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তি করা হবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নিয়ম মোতাবেক একটি পরিকল্পনা অনুমোদনের মেয়াদ হবে ইস্যুর তারিখ থেকে ২ বছর।

২. নির্মাণ অনুমোদন (Construction Permit)

পরিকল্পনা অনুমোদন পাওয়ার পর মূল ভবন নির্মাণের জন্য নির্মাণ অনুমোদনের আবেদন করতে হবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুসারে এই আবেদনের সাথে স্থাপত্য নকশা, কাঠামোগত (Structural) নকশা, মেকানিক্যাল, ইলেকট্রিক্যাল ও প্লাম্বিং (MEP) নকশা এবং অগ্নিনিরাপত্তা নকশা জমা দিতে হবে। গভীর ভিত্তি বা বেজমেন্ট নির্মাণের ক্ষেত্রে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী আবেদনকারীকে একটি ইনডেমিনিটি বন্ড (Indemnity Bond) স্বাক্ষর করে জমা দিতে হবে।

৩. বসবাস বা ব্যবহার সনদ (Occupancy Certificate)

ইমারতের নির্মাণ কাজ আংশিক বা সম্পূর্ণ শেষ হওয়ার পর ভবনটি ব্যবহারের উপযোগী কিনা তা যাচাইয়ের জন্য এই সনদ গ্রহণ বাধ্যতামূলক। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নির্দেশনানুযায়ী বসবাস বা ব্যবহার সনদ ব্যতীত কোনো ভবনে নতুন ইউটিলিটি সংযোগ প্রদান করা যাবে না এবং ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর ও রেজিস্ট্রেশন করা সম্পূর্ণ অবৈধ হবে।

বিশেষ ইমারত ও পাবলিক ডিসক্লোজার মেকানিজম

ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ অংশ হলো বিশেষ ইমারতের শ্রেণিবিন্যাস এবং এর কঠোর নিয়মনীতি। যদি কোনো স্থাপনা নিম্নবর্ণিত যেকোনো একটি বৈশিষ্ট্যের আওতাভুক্ত হয়, তবে তা ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর অধীনে বিশেষ ইমারত হিসেবে গণ্য হবে:

• মেঝের সর্বমোট ক্ষেত্রফল (Gross Area) ৭,৫০০ বর্গমিটারের অধিক হলে। PDF
• জাতীয় মহাসড়কের সাথে সরাসরি সংযোগ বিশিষ্ট যেকোনো ভবন। PDF
• পরিবেশ অধিদপ্তর কর্তৃক ঘোষিত পরিবেশগত সংকটাপন্ন এলাকার ২৫০ মিটারের দূরত্বের মধ্যে যেকোনো নির্মাণ। PDF
• সরকার কর্তৃক চিহ্নিত ঐতিহ্যবাহী ইমারত বা স্থাপনার সীমানা প্রাচীর হতে ২৫০ মিটারের মধ্যে যেকোনো উন্নয়ন কাজ। PDF
• ৫,০০০ বর্গমিটারের অধিক মেঝে বিশিষ্ট যেকোনো বিপণী কেন্দ্র বা শপিং মল। PDF

পাবলিক ডিসক্লোজার মেকানিজম (Public Disclosure Mechanism)

জাতীয় স্বার্থ সংশ্লিষ্ট অথবা পরিবেশের উপর বৈরী প্রভাব ফেলতে পারে এমন বিশেষ প্রকল্পের ক্ষেত্রে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ জনগণের মতামত গ্রহণের বিধান রেখেছে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী কর্তৃপক্ষ প্রকল্পের সকল নকশা জনসাধারণের অবলোকন ও মতামতের জন্য ১৫ দিন যাবত সহজে দৃশ্যমান কোনো স্থানে প্রদর্শনের ব্যবস্থা করবে।

কমিটি গঠন ও বিরোধ নিষ্পত্তির আইনি কাঠামো

নতুন ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ বাস্তবায়নে প্রশাসনিক জবাবদিহিতা নিশ্চিত করতে তিনটি শক্তিশালী কমিটি গঠন করা হয়েছে:

১. ইমারত নির্মাণ কমিটি: আইনের ধারা ৩(২) অনুযায়ী রাজউকের প্রতিটি জোনে কারিগরি সদস্যদের সমন্বয়ে এই কমিটি গঠিত হবে, যা নকশা অনুমোদন ও সরজমিনে পরিদর্শনের কাজ করবে। ২. আপিল কমিটি: রাজউকের চেয়ারম্যানের সভাপতিত্বে এই কমিটি গঠিত হবে, যেখানে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী নকশা বা বসবাস সনদ প্রত্যাখ্যানের ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করা যাবে। ৩. নগর উন্নয়ন কমিটি: এটি সর্বোচ্চ নীতিনির্ধারক কমিটি। গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের সচিবের সভাপতিত্বে রাজউক, ফায়ার সার্ভিস এবং বিভিন্ন পেশাজীবী প্রতিষ্ঠানের প্রতিনিধিদের নিয়ে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর কার্যাবলী নিয়ন্ত্রণে এই উচ্চপর্যায়ের কমিটি গঠিত হবে。

বিরোধ নিষ্পত্তি (Conflict Resolution)

যদি আবেদনকারী ও নিয়োজিত কারিগরি ব্যক্তির মধ্যে নির্মাণ সংশ্লিষ্ট কোনো বিরোধ সৃষ্টি হয়, তবে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট পেশাজীবী প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে তা ৩০ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তি করতে হবে, অন্যথায় রাজউকের সিদ্ধান্তই চূড়ান্ত বলে গণ্য হবে।

কারিগরি পেশাজীবীদের শ্রেণিবিন্যাস ও নকশা অনুমোদনের যোগ্যতা

ভবন নির্মাণের গুণগত মান ও কাঠামোগত নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ কারিগরি ব্যক্তিদের যোগ্যতা ও অভিজ্ঞতার উপর ভিত্তি করে ভবনের চার প্রকার শ্রেণিবিন্যাস করেছে:

ইমারতের শ্রেণিবিভাগ (Building Classification)

ইমারতের শ্রেণি	উচ্চতা সীমা	মেঝের ক্ষেত্রফল সীমা	ব্যবহারের শ্রেণি
Class I	২ তলা অথবা ৮ মিটার পর্যন্ত PDF	২৫০ বর্গমিটার পর্যন্ত PDF	A1 – A2 (একক ও দুই পরিবার) PDF
Class II	৫ তলা পর্যন্ত PDF	১০০০ বর্গমিটার পর্যন্ত PDF	A1 – A5, A6 (আবাসিক) PDF
Class III	১০ তলা বা ৩৩ মিটার পর্যন্ত PDF	৭৫০০ বর্গমিটার পর্যন্ত PDF	A, B, C, E, F, H PDF
Class IV	যেকোনো উচ্চতা ও ক্ষেত্রফল PDF	যেকোনো ক্ষেত্রফল PDF	সকল শ্রেণির ব্যবহার PDF

নোট: এই সারণিটি ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর ছক-১ অনুসরণ করে তৈরি করা হয়েছে。

কারিগরি ব্যক্তিদের অভিজ্ঞতার শর্তাবলী (Minimum Experience Requirements)

নকশায় স্বাক্ষর এবং ভবন তদারকির জন্য পেশাজীবীদের নূন্যতম অভিজ্ঞতা নির্ধারণ করা হয়েছে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী Class III ভবনের জন্য পুর প্রকৌশলীর ৫ বছরের এবং Class IV এর জন্য স্নাতকোত্তর ডিগ্রিধারী বা পিইঞ্জ (PEng) সনদপ্রাপ্ত প্রকৌশলীর নূন্যতম ৮ বছরের কাঠামোগত নকশা প্রণয়নের অভিজ্ঞতা থাকতে হবে।

রাস্তা প্রশস্তকরণের নিয়ম ও ক্ষতিপূরণ মেকানিজম

ঢাকার অপরিসর রাস্তাগুলোর আধুনিকায়ন ও যানজট নিরসনে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অত্যন্ত দূরদর্শী ও কঠোর নিয়ম আরোপ করেছে।

• নূন্যতম রাস্তার প্রশস্ততা: ঘনবসতি এলাকায় নূন্যতম ১.৮০ মিটার প্রশস্ত রাস্তা থাকলে কেবল আবাসিক ভবনের নকশা অনুমোদনের আবেদন করা যাবে। PDF
• জমি সমর্পণ (Land Surrender): রাস্তা প্রশস্তকরণের জন্য রাস্তার উভয় পাশের প্লট মালিকদের সমপরিমাণে জমি ছেড়ে দিতে হবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুসারে এই জমি সংশ্লিষ্ট স্থানীয় সরকার কর্তৃপক্ষের নিকট ইজমেন্ট দলিলের (Easement Deed) মাধ্যমে হস্তান্তর করা বাধ্যতামূলক। PDF+ 1
• কিনারা সরলীকরণ (Corner Truncation): কর্নার প্লটগুলোর ক্ষেত্রে ২ মিটার × ২ মিটার পরিসর বিশিষ্ট জমি রাস্তার জন্য ছেড়ে দিয়ে সীমানা দেয়াল নির্মাণ করতে হবে। PDF

ক্ষতিপূরণ মেকানিজম (Floor Area Compensation)

রাস্তা প্রশস্তকরণের জন্য জমি ছেড়ে দিলে প্লটের মূল আকার হ্রাস পায়। এই ক্ষতি পুষিয়ে দিতে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর ধারা ৪৮(৪) অনুযায়ী একটি চমৎকার প্রণোদনা দেওয়া হয়েছে। ইজমেন্ট দলিলের মাধ্যমে সমর্পিত জমির ক্ষেত্রফলের ৩ (তিন) গুণ সমপরিমাণ মেঝের ক্ষেত্রফল অতিরিক্ত ক্ষেত্রফল বা ক্ষতিপূরণ (Bonus Floor Area) হিসেবে পাওয়া যাবে, যা ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর একটি অনন্য বৈশিষ্ট্য।

সেটব্যাক ও ভবনের মধ্যবর্তী দূরত্বের গাণিতিক বিন্যাস

ভবনের চারপাশে আলো ও বাতাস চলাচলের জন্য নূন্যতম উন্মুক্ত স্থান রাখাকে সেটব্যাক (Setback) বলা হয়। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী প্লট সংলগ্ন বিদ্যমান রাস্তার কেন্দ্র থেকে ৪.৫ মিটার অথবা প্লটের সীমানা থেকে ১.৫ মিটার দূরত্বের মধ্যে কোনো ইমারত নির্মাণ করা যাবে না।

ইমারতের তলা ও উচ্চতার ভিত্তিতে সীমানা রেখা থেকে পার্শ্ব ও পশ্চাৎ সেটব্যাকের নূন্যতম পরিমাপ নিচের সারণিতে দেওয়া হলো:

ভবনের নূন্যতম সেটব্যাক ও দূরত্বের সারণি

ক্রমিক	ইমারতের তলা	ভবনসমূহের মধ্যবর্তী দূরত্ব (মিটার)	পার্শ্ব সেটব্যাক (মিটার)	পশ্চাৎ সেটব্যাক (মিটার)
১	৭ তলা পর্যন্ত	২.০০ PDF	১.০০ PDF	১.২৫ PDF
২	৮ তলা হতে ১০ তলা পর্যন্ত	২.৫০ PDF	১.২৫ PDF	২.০০ PDF
৩	১১ তলা হতে ১৫ তলা পর্যন্ত	৫.০০ PDF	৩.০০ PDF	৩.০০ PDF
৪	১৬ তলা হতে ২০ তলা পর্যন্ত	৬.০০ PDF	৩.২৫ PDF	৩.৫ PDF
৫	২১ তলা হতে ৩০ তলা পর্যন্ত	৬.৫ PDF	৩.৫০ PDF	৩.৫০ PDF
৬	৩১ তলা হতে ৪০ তলা পর্যন্ত	৭.০০ PDF	৪.批০ PDF	৪.৫০ PDF
৭	৪০ তলার ঊর্ধ্বে	১০.০০ PDF	৫.০০ PDF	৫.০০ PDF

নোট: এই উপাত্তসমূহ ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর সারণি-১ অনুযায়ী সংকলিত。

বিশেষ সেটব্যাক শর্তাবলী

• বাণিজ্যিক ও পাবলিক ইমারত: সমাবেশ, বাণিজ্যিক ও শিক্ষা প্রতিষ্ঠানের সম্মুখে যানবাহনে আরোহণ ও অবতরণের জন্য নূন্যতম ৬ মিটার প্রস্থের জায়গা খালি রাখতে হবে। PDF
• বিপজ্জনক ভবন (Class J): বিস্ফোরক বা রাসায়নিক ব্যবহারের ভবনের ক্ষেত্রে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী সকল দিকের সেটব্যাক নূন্যতম ৯ মিটার হওয়া বাধ্যতামূলক। PDF

সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (MGC) এবং বৃষ্টির পানি শোষণ ব্যবস্থার অনুপাত

প্লটের সর্বমোট ক্ষেত্রফলের কত শতাংশ জুড়ে ভবন নির্মাণ করা যাবে, তা সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন বা Maximum Ground Coverage (MGC) দ্বারা নির্ধারিত হয়। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ প্লটের আকার যত বড়, MGC এর হার তত কমিয়ে এনেছে।

প্লটের পরিমাণভেদে MGC ও ওপেন স্পেসের সারণি

ক্রমিক	প্লটের পরিমাণ (কাঠা)	সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (MGC)	আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান	বৃষ্টির পানি শোষণার্থে এলাকা
১	সাশ্রয়ী আবাসন (A6)	৭৫% PDF	২৫% PDF	১২.৫% PDF
২	২ কাঠা বা কম	৭০% PDF	৩০% PDF	১৫.০% PDF
৩	২ কাঠার অধিক হতে ৩ কাঠা	৬৭.৫% PDF	৩২.৫% PDF	১৬.২৫% PDF
৪	৩ কাঠার অধিক হতে ৪ কাঠা	৬৫% PDF	৩৫% PDF	১৭.৫০% PDF
৫	৪ কাঠার অধিক হতে ৬ কাঠা	৬২.৫% PDF	৩৭.৫% PDF	১৮.৭৫% PDF
৬	৬ কাঠার অধিক হতে ১০ কাঠা	৬০% PDF	৪০% PDF	২০.০% PDF
৭	১০ কাঠার অধিক হতে ১৪ কাঠা	৫৫% PDF	৪৫% PDF	২২.৫% PDF
৮	১৪ কাঠার অধিক হতে ২০ কাঠা	৫০% PDF	৫০% PDF	২৫.০% PDF

নোট: এই উপাত্তসমূহ ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর সারণি-৩ অনুসরণ করে প্রস্তুত করা হয়েছে。

বৃষ্টির পানি শোষণ ও ভেদ্য ভূমির বাধ্যবাধকতা (Permeable Ground)

ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর ধারা ৪৫(৪) অনুযায়ী, সারণিতে উল্লেখিত “বৃষ্টির পানি শোষণার্থে বাধ্যতামূলক অনাচ্ছাদিত এলাকা” সম্পূর্ণ ভেদ্য (Permeable) রাখতে হবে। অর্থাৎ, প্লটের এই নির্দিষ্ট অংশে ভূমিতলের উপরে বা নিচে কোনো প্রকার আরসিসি ফাউন্ডেশন বা বেজমেন্ট নির্মাণ করা সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ, যা ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর অন্যতম পরিবেশবান্ধব নিয়ম।

মেঝের ক্ষেত্রফল অনুপাত (FAR) এবং উচ্চতা নির্ধারণের সূচক

মেঝের ক্ষেত্রফল অনুপাত বা Floor Area Ratio (FAR) নির্ধারণের জন্য ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এ দুটি সূচক প্রবর্তন করা হয়েছে: এলাকাভিত্তিক FAR এবং রোডভিত্তিক FAR। আবাসিক ভবনের ক্ষেত্রে এই দুটি FAR সূচকের মধ্যে যেটি ক্ষুদ্রতর, সেটিকে ভিত্তি FAR হিসেবে গণ্য করা হবে।

মোট মেঝের ক্ষেত্রফলের আওতাবহির্ভূত অতিরিক্ত অংশ (FAR Exemptions)

ভবনের নকশা করার সময় ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী কিছু নির্দিষ্ট স্পেসকে মোট ফ্লোর এরিয়ার হিসাব থেকে বাদ দেওয়া হয়েছে:

• কেবল গাড়ি পার্কিং হিসেবে ব্যবহৃত বেজমেন্টের সম্পূর্ণ অংশ। PDF
• মেঝের ক্ষেত্রফলের সর্বোচ্চ এক-তৃতীয়াংশ পর্যন্ত ইলেকট্রোমেকানিক্যাল রুম ও পাম্প হাউস। PDF
• বাধ্যতামূলক অগ্নিনিরাপদ সিঁড়ি (Fire Escape Staircase) ও লিফট কোর। PDF
• ইমারতের বাইরের দিকে ঝুলন্ত ব্যালকনি, যা সংশ্লিষ্ট মেঝের ক্ষেত্রফলের সর্বোচ্চ ২.৫% পর্যন্ত। PDF

কক্ষের উচ্চতার নিয়ম

FAR এর সাধারণ হিসাবে কক্ষের ফিনিসড মেঝে থেকে ছাদের নিচ পর্যন্ত সর্বোচ্চ উচ্চতা ৪.২৫ মিটার হতে পারবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী এটি বিশেষ ক্ষেত্রে ৪.২৫ মিটার থেকে ৭.৬৫ মিটার পর্যন্ত উন্নীত করা যাবে।

পার্কিং বিন্যাস ও কার লিফট ব্যবস্থাপনার আধুনিক মানদণ্ড

যানবাহন ব্যবস্থাপনাকে সুশৃঙ্খল করতে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এ প্রতিটি ভবনের জন্য প্রয়োজনীয় পার্কিং স্পেসের সংখ্যা সুনির্দিষ্ট করা হয়েছে।

• পার্কিং এর আকার: সাধারণ একটি গাড়ির পার্কিং এর নূন্যতম আকার হবে ২.৪ মিটার × ৪.৬ মিটার। PDF
• র‍্যাম্পের ঢাল (Ramp Slope): পার্কিং ফ্লোরে ওঠার র‍্যাম্পের সর্বোচ্চ ঢাল হবে ১:৮। একমুখী র‍্যাম্পের নূন্যতম প্রস্থ ৩ মিটার হওয়া বাধ্যতামূলক। PDF+ 1

কার লিফট ও মেকানিক্যাল পার্কিংয়ের বিশেষ নিয়ম

স্থানের অপর্যাপ্ততার কারণে র‍্যাম্প নির্মাণ করা সম্ভব না হইলে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী কার লিফট ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হয়েছে। ১. হোল্ডিং বে (Holding Bay): কার লিফট সম্পন্ন ভবনের সমগ্র কার পার্কিং চাহিদার নূন্যতম ১৫% গাড়ি সাইটের অভ্যন্তরে অপেক্ষার জন্য (Waiting Space) স্থান থাকতে হবে। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর এই নিয়মটি প্রধান সড়কে ট্রাফিক জ্যাম সৃষ্টি হওয়া রোধ করবে। ২. লিফটের সংখ্যা: প্রতি ৫০টি গাড়ির পার্কিং চাহিদার জন্য নূন্যতম ১টি কার লিফট স্থাপন করতে হবে, যার সর্বনিম্ন পরিমাপ হবে ২.৬ মিটার × ۶.২ মিটার।

ইমারতের অভ্যন্তরীণ পরিসরের ন্যূনতম চাহিদা

ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ কেবল ভবনের বাহ্যিক অবয়ব নয়, বরং এর অভ্যন্তরীণ বসবাসযোগ্যতার মানদণ্ডও নির্ধারণ করে দিয়েছে। সাশ্রয়ী আবাসন ব্যতীত সাধারণ আবাসিক ভবনের কক্ষসমূহের নূন্যতম চাহিদা নিচে দেওয়া হলো:

• বসবাসযোগ্য কক্ষ: প্রতিটি ফ্ল্যাটের নূন্যতম একটি কক্ষের ক্ষেত্রফল ৯.৫ বর্গমিটার এবং প্রস্থ ২.৯ মিটার হতে হবে। PDF
• রান্নাঘর (Kitchen): রান্নাঘরের সর্বনিম্ন ক্ষেত্রফল ৪ বর্গমিটার এবং নূন্যতম প্রস্থ ১.৫ মিটার হওয়া বাধ্যতামূলক। PDF
• গোসলখানা ও টয়লেট: পূর্ণাঙ্গ বাথরুমের নূন্যতম ক্ষেত্রফল ৩.০ বর্গমিটার এবং প্রস্থ ১.২৫ মিটার হতে হবে। PDF

সিঁড়ির ফ্লাইটের নূন্যতম প্রস্থ

ভবনের ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে সিঁড়ির ফ্লাইটের নূন্যতম প্রস্থ (হ্যান্ডরেইল ব্যতীত) ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর সারণি-১০ অনুযায়ী নিম্নরূপ হতে হবে:

• বহুতল ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্ট (A3): ১.১৫ মিটার। PDF
• মেস, ডরমিটরি ও হোটেল (A4, A5): ১.২৫ মিটার। PDF
• বাণিজ্যিক মার্কেট ও শপিং মল (Class F2): ২.০০ মিটার। PDF

বৃক্ষরোপণ প্রণোদনা এবং পরিবেশগত সুরক্ষার রূপরেখা

সবুজ নগরী গড়ে তোলার লক্ষ্যে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ পরিবেশগত সুরক্ষাকে আইনি বাধ্যবাধকতায় রূপান্তর করেছে।

• বাধ্যতামূলক বৃক্ষরোপণ: যদি কোনো প্লটের পরিমাপ ২০ কাঠার অধিক হয়, তবে উক্ত প্লটের নূন্যতম ১০% জায়গায় আবশ্যিকভাবে বৃক্ষরোপণ করতে হবে। PDF
• রেইন ওয়াটার হার্ভেস্টিং: মূল ভবন দ্বারা আচ্ছাদিত ভূমির পরিমাণ ১,৩৪০ বর্গমিটারের ঊর্ধ্বে হলে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী বৃষ্টির পানি সংগ্রহের জন্য রিচার্জ পিট (Recharge Pit) নির্মাণ করা বাধ্যতামূলক। যদি কোনো ভবন মালিক এই রিচার্জ সিস্টেম স্থাপন করেন, তবে ব্যবহার সনদপত্র গ্রহণ ও নবায়নের ক্ষেত্রে রাজউকের যাবতীয় ফি সম্পূর্ণ মওকুফ করা হবে। PDF+ 1

পরিণত বৃক্ষ সংরক্ষণের বিশেষ FAR প্রণোদনা

যদি কোনো প্লটে বিদ্যমান কোনো পরিণত গাছকে না কেটে অক্ষত রেখে ভবনের নকশা করা হয়, তবে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী জমির মালিককে অতিরিক্ত মেঝের ক্ষেত্রফল বোনাস স্পেস হিসেবে পুরস্কার দেওয়া হবে। বিস্তারিত জানতে এবং অফিশিয়াল গেজেট সম্পর্কিত নীতিমালার জন্য আপনি বাংলাদেশ সরকারের গণপূর্ত মন্ত্রণালয় এর এক্সটার্নাল রিসোর্সটি দেখতে পারেন।

স্বাস্থ্য, নিরাপত্তা ও অগ্নিনির্বাপণ ব্যবস্থার বাধ্যতামূলক নিয়ম

ভবনের বাসিন্দাদের স্বাস্থ্য ও অগ্নিঝুঁকি কমাতে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ কিছু কঠোর নিরাপত্তা প্যারামিটার যুক্ত করেছে:

• প্রাকৃতিক আলো ও বাতাস: আবাসিক ও বাণিজ্যিক কক্ষের জানালার ক্ষেত্রফল উক্ত কক্ষের মেঝের ক্ষেত্রফলের নূন্যতম ১৫% হতে হবে। PDF
• বৈদ্যুতিক লাইনের নিরাপদ দূরত্ব: উচ্চ ভোল্টেজের বৈদ্যুতিক তারের পাশ দিয়ে ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী নূন্যতম আনুভূমিক ও উলম্ব দূরত্ব বজায় রাখা বাধ্যতামূলক। লো ও মিডিয়াম ভোল্টেজ লাইনের ক্ষেত্রে উলম্ব ২.৫ মিটার এবং আনুভূমিক ১.২৫ মিটার দূরত্ব রাখতে হবে। PDF+ 1

অগ্নিনিরাপত্তা (Fire Safety)

১৮ মিটারের অতিরিক্ত উচ্চতার যেকোনো আবাসিক ভবনে নূন্যতম একটি অগ্নি নিরাপদ সিঁড়ি (Fire Escape Staircase) থাকা বাধ্যতামূলক। ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নিয়ম অনুযায়ী ৩৩ মিটার বা ১০ তলার অধিক উচ্চতার ভবনের ক্ষেত্রে কমপক্ষে ১টি লিফট স্ট্রেচার লিফট (Stretcher Lift) হতে হবে।

আইনি অবহেলা, জরিমানা ও অননুমোদিত কাঠামো উচ্ছেদ বিধি

ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর নিয়মাবলী লঙ্ঘন করলে অত্যন্ত কঠোর শাস্তিমূলক ব্যবস্থার বিধান রাখা হয়েছে।

• অননুমোদিত নির্মাণের জরিমানা: রাজউকের অনুমোদন ব্যতীত বা অনুমোদিত নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে কোনো ভবন নির্মাণ করলে, উক্ত অংশটি যদি ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর আলোকে বৈধ করার সুযোগ থাকে, তবে সাধারণ নির্মাণ ফি-এর ১০ (দশ) গুণ জরিমানা (Ten Times Penalty Fee) প্রদান করে পুনরায় অনুমোদন নিতে হবে। PDF
• বাধ্যতামূলক বীমা (Compulsory Liability Insurance): ভবন নির্মাণকালীন যেকোনো দুর্ঘটনাজনিত ঝুঁকি প্রশমনের লক্ষ্যে ডেভেলপার বা মালিককে বাধ্যতামূলক দায় বীমা গ্রহণ করতে হবে, যা ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এ বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। PDF
• ইউটিলিটি বিচ্ছিন্নকরণ: নকশা বহির্ভূত বা ঝুঁকিপূর্ণ নির্মাণ গোচরীভূত হলে ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী রাজউক তাৎক্ষণিকভাবে সেবা সংযোগ বা ইউটিলিটি বিচ্ছিন্ন করার আদেশ দিতে পারবে। PDF

আধুনিক স্থাপত্য অনুশীলনে বিধিমালা

নতুন এই বিধিমালা অনুযায়ী একটি আধুনিক ভবনের নকশা প্রস্তুত করা বেশ জটিল ও গাণিতিক হিসাব-নিকাশের ব্যাপার। সঠিক নিয়মে FAR হিসাব করা, রাস্তা প্রশস্তকরণের জমি বাদ দিয়ে MGC ও সেটব্যাক নির্ধারণ করা এবং একই সাথে রাজউকের ডিজিটাল পোর্টালের মাধ্যমে ফাইল সাবমিট করার জন্য গভীর কারিগরি দক্ষতার প্রয়োজন।

এই বিষয়ে পেশাদার স্থাপত্য পরামর্শ এবং আন্তর্জাতিক মানসম্পন্ন ও রাজউক বিধিমালা-সম্মত ভবনের আধুনিক কাস্টমাইজড প্ল্যান ও ডিজাইন সেবা পেতে আপনারা architectureassociate.com এর সাথে যোগাযোগ করতে পারেন। তাদের অভিজ্ঞ স্থপতি ও স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ারদের টিম ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ এর প্রতিটি ধারা নিখুঁতভাবে মেনে নান্দনিক ও নিরাপদ ভবনের ব্লুপ্রিন্ট তৈরিতে সাহায্য করবে।

উপসংহার

ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা ২০২৫ ঢাকা মেগাসিটিকে একটি নিরাপদ, পরিবেশবান্ধব ও টেকসই বাসযোগ্য নগরীতে রূপান্তরিত করার লক্ষ্যে একটি অত্যন্ত সময়োপযোগী আইনি পদক্ষেপ। নতুন এই নিয়মে একদিকে যেমন রাস্তা প্রশস্তকরণের মাধ্যমে নগরের গতিশীলতা বৃদ্ধির চেষ্টা করা হয়েছে, অন্যদিকে বৃষ্টির পানি ভূগর্ভে রিচার্জ করা এবং পরিণত গাছ সংরক্ষণের জন্য মেঝের ক্ষেত্রফলের প্রণোদনা দিয়ে পরিবেশের ভারসাম্য রক্ষার চেষ্টা করা হয়েছে।

ভবন মালিক, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার এবং কারিগরি পেশাজীবী প্রত্যেকের জন্যই এই নতুন বিধিমালার খুঁটিনাটি জানা আইনি জটিলতা ও ১০ গুণ জরিমানা এড়ানোর একমাত্র উপায়। একটি সুন্দর ও নিরাপদ ঢাকা বিনির্মাণে আমাদের সবাইকে এই নতুন ইমারত বিধিমালা কঠোরভাবে মেনে চলতে হবে। এই বিষয়ে আরও তথ্যের জন্য জাতীয় তথ্য বাতায়ন সাইটটি ভিজিট করতে পারেন।